전세사기 예방 — 보증금 지키는 최소한의 절차

계약 전, 등기부등본부터 떼어 보세요

인터넷등기소에서 등기부등본을 떼면 이 집에 근저당권, 그러니까 집을 담보로 빌린 돈이 얼마나 잡혀 있는지 보여요. 근저당 금액에 내 보증금을 더한 값이 집 시세를 넘으면 위험 신호입니다. 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 온전히 돌려받기 어려워져요.

그래서 시세 확인이 같이 가야 합니다. 특히 신축 빌라는 시세 자료가 부족해서 분양가가 부풀려진 경우가 많고, 전세사기에 가장 많이 악용되는 게 바로 이 지점이에요. 주변 실거래가를 꼭 같이 보세요.

하나 더, 집주인이 세금을 체납했는지도 볼 수 있어요. 임차인이 되려는 사람은 집주인 동의 없이도 미납 국세 열람을 신청할 수 있습니다. 체납 세금은 내 보증금보다 먼저 배당되기 때문에, 이건 확인 안 하고 넘어가면 안 됩니다.

계약하는 날, 돈 받는 사람이 진짜 주인인가요

계약서에 적힌 임대인이 등기부등본상 소유자와 같은 사람인지 신분증으로 대조하세요. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 확인하고요.

보증금은 반드시 소유자 명의 계좌로 보냅니다. 다른 계좌로 보내 달라는 요구는 그 자체로 경고등이에요.

특약도 챙기세요. '잔금일 다음 날까지 임대인은 근저당 설정 등 권리 변동을 하지 않는다'는 문구를 넣어 두는 게 좋습니다. 왜 하필 다음 날까지냐면, 바로 아래에서 설명할 하루 공백 때문이에요.

이사한 날 해야 할 두 가지, 그리고 하루짜리 함정

전입신고와 확정일자예요. 이 둘이 갖춰져야 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 말이 어렵지만 요지는 하나예요. 이게 있어야 문제가 생겼을 때 내 보증금이 앞 순위로 보호받습니다.

그런데 여기에 실제로 걸리는 함정이 있어요. 확정일자의 효력은 받은 날이 아니라 다음 날부터 생깁니다. 그 하루 사이에 집주인이 집을 담보로 대출을 받으면 내 순위가 밀려요. 계약서 특약으로 잔금일 다음 날까지 권리 변동을 막아 두라는 게 이 때문입니다.

신고 자체를 미루는 것도 같은 문제예요. 하루라도 늦추면 그사이 생긴 다른 채권보다 순위가 밀릴 수 있습니다. 짐 정리는 내일 해도 되지만 전입신고는 이사한 날 하세요.

그래도 불안하면 반환보증까지 가세요

전세보증금 반환보증에 가입해 두면, 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급합니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증에서 취급해요.

보증료는 보증금 규모와 보증 기간에 따라 정해져요. 청년·저소득층은 보증료를 지원받거나 할인받을 수 있고, 지자체가 청년 보증료를 지원하는 사업도 있습니다. 본인 지역에 해당 사업이 있는지 확인해 보세요.

주의할 건 가입 요건과 기한이에요. 계약 기간이 일정 비율 이상 남아 있어야 가입할 수 있어서, 나중에 하자며 미루다 보면 가입 자체가 막힙니다. 이사 직후에 알아보는 게 좋습니다.

자주 묻는 질문

보증보험료가 아깝지 않나요?

보증금 규모에 비하면 보험료는 작은 편이에요. 지자체가 청년 보증료를 지원하는 사업도 많으니, 내 지역에 지원이 있는지 먼저 확인해 보세요.

이미 계약했는데 근저당이 많아요. 어떡하죠?

우선 전입신고와 확정일자를 갖췄는지 확인하고, 반환보증 가입이 가능한지 알아보세요. 상황이 복잡하다면 전세피해지원센터나 대한법률구조공단 상담을 받는 게 좋습니다.

월세도 확정일자가 필요한가요?

네. 월세에도 보증금이 있으니까요. 전입신고와 확정일자를 똑같이 챙겨야 보증금을 지킬 수 있습니다.

지금 신청할 수 있는 관련 정책

이 글과 관련된 공고 중 아직 마감되지 않은 것들이에요. 조건은 공고문에서 다시 확인해 주세요.

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